giovedì 3 aprile 2014

PARERE PRO VERITATE: Esiste un diritto di prelazione del confinante coltivatore diretto?

PARERE PRO VERITATE
Quesito:

Esiste un diritto di prelazione del confinante coltivatore diretto?

Risposta:

La risposta è si. Ed in particolare: la legge che regola il diritto di prelazione in caso di compravendita di terreni agricoli, tra le altre cose prevede che detto diritto spetti anche al coltivatore diretto proprietario dei terreni confinanti con i fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti ed enfiteuti diretto coltivatori.
Ai fini di detta legge sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all'allevamento del bestiame, semprechè la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l'allevamento del bestiame. Nel calcolo della forza lavorativa il lavoro della donna è equiparato a quello dell'uomo. Rispetto alla definizione precedente, in questo caso è richiesto anche il requisito dell'abitualità e continuità dell'attività coltivatrice. Cosa questa che non è richiesta, per esempio, per la prelazione da parte dell'affittuario del fondo offerto in vendita.
L'art. 8 della legge 590/65, come modificata con la legge 817/71, stabilisce, tra l'altro, che il diritto di prelazione spetta anche al coltivatore diretto, proprietario di terreni confinanti con i fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti ed enfiteuti coltivatori diretti.
Altrettanto importante è definire il concetto di proprietà del confinante e capire se il diritto è estensibile ai familiari. La Cassazione, con sentenza del 26 marzo 1999 n. 2896, interviene ancora in materia agraria, escludendo che i diritti di prelazione e di riscatto possano essere riconosciuti a coloro che coadiuvano il soggetto titolare degli stessi nella coltivazione del fondo, sul presupposto che, anche qualora fosse configurabile un'impresa familiare ai sensi dell'art. 230 bis del codice civile, questa avrebbe comunque rilevanza puramente interna. Ne consegue che l'esercizio del diritto di prelazione del proprietario confinante non sarebbe estensibile ai componenti dell'impresa familiare coltivatrice; non risultando applicabile l'art. 48 della legge sui contratti agrari (che riguarda l'impresa familiare coltivatrice) al caso in esame alla Suprema Corte, "mancando un rapporto agrario tra il promittente alienante e il prelazionante. Infatti la disciplina dell'impresa familiare coltivatrice si riferirebbe, sotto il profilo oggettivo, ai soli rapporti di colonia parziaria, di affitto ed in generale ad ogni rapporto agrario intercorrente tra il concedente del fondo e la famiglia coltivatrice. La conseguenza è che, unicamente nei casi in cui sussiste un rapporto agrario tra concedente e famiglia coltivatrice, ciascun componente (nel caso in cui non vi sia stata la nomina di un rappresentante) può agire per l'esercizio della prelazione agraria. Pertanto solo l'art. 48 della legge 203/82 avrebbe dato rilevanza esterna alla famiglia coltivatrice, nell'ambito di un rapporto agrario, mentre uguale rilevanza esterna non potrebbe invece essere riconosciuta, per la prevalente dottrina e giurisprudenza, all'impresa familiare di cui all'art. 230 bis, nella quale andrebbero distinti un aspetto interno (costruito dal rapporto associativo del gruppo familiare quanto alla regolamentazione dei vantaggi economici di ciascun partecipante), ed un aspetto esterno (nel quale ha rilevanza la figura del familiare imprenditore, effettivo gestore dell'impresa). Nella fattispecie, quindi, l'unico soggetto titolare del diritto di prelazione era il proprietario - coltivatore e non i propri familiari, anche nell'eventualità sussistesse una impresa familiare, in quanto lo stesso titolare non è legittimato a trasferire il diritto di prelazione a questi altri soggetti familiari, i quali, rispetto all'istituto della prelazione, rimangono terzi. Perciò tenendo presente le finalità della prelazione del proprietario coltivatore confinante (vale a dire di aumentare le dimensioni dell'impresa agricola esistente già su un fondo di proprietà), nell'ipotesi in cui il fondo in questione venga trasferito ad un terzo (anche con il consenso del prelazionante) si verifica il venir meno del suddetto specifico interesse, privilegiato dal legislatore, con la conseguente nullità del contratto di acquisto, avendo le norme sulla prelazione e sul riscatto carattere di ordine pubblico, poste a tutela degli scopi sociali e di politica agraria ed economica perseguite dal legislatore.

Prelazione e pluralita' di confinanti
In tema di prelazione, il diritto cioè di essere preferito in caso di vendita di fondi rustici le controversie sono numerose e spesso cruenti, perché gli interessati che sottendono sono molto rilevanti. In assenza di affittuari (o mezzadri) sul fondo posto in vendita, il diritto di prelazione spetta al coltivatore diretto, proprietario dei terreni confinanti. Questo non deve essere venduto, a sua volta, fondi nei biennio precedente (per un imponibile superiore a 1.000 lire) e deve aver coltivato il proprio terreno negli ultimi due anni direttamente o con l'aiuto dei familiari. Nel caso di una pluralità di confinanti con il fondo rustico posto in vendita, il relativo diritto spetta a ciascuno di essi, con la conseguenza che, ove si verifichi una situazione di conflittualità da parte di più pretendenti la decisione spetta al giudice. Infatti, sempre che tutti abbiano i requisiti richiesti, il giudice deve accordare la preferenza a colui che, indipendentemente dalla superficie posseduta, dimostri la migliore attitudine a concretare le finalità perseguite per legge. Ciò sta a significare che, tra i tanti confinanti aventi diritto, sarà preferito quello che risulterà portare, attraverso l'acquisto del fondo alla costituzione di un'unità poderale produttiva più efficiente delle altre, dal punto di vista tecnico ed economico. Con la prelazione, infatti, la legge si prefigge l'obiettivo di fare un certo riordino fondiario, con l'accorpamento di più fondi separati, e così creare unità produttive più valide tecnicamente ed economicamente. Nel dare la prevalenza all'uno o all'altro confinante, il giudice deve prescindere dalla priorità temporale dell'iniziativa degli stessi, come anche dalle eventuali preferenze espresse dal venditore. Gli elementi utili sono invece l'entità e le caratteristiche topografiche, fisiche e colturali dei terreni in possibile accorpamento, l'esuberanza della forza di lavoro che i confinanti siano in grado di riversare sul terreno offerto in vendita, nonché la stabilità nel tempo, che l'azienda da incrementare può assicurare. Il giudice può anche tenere conto dell'esito di queste indagini e si ritiene essere consentito, ma solo ove il terreno offerto in vendita sia costituito da una pluralità di poderi o di unità produttive funzionalmente autonome, anche un accorpamento per porzioni distinte in favore di più confinanti. Quando invece si presenti un fondo strumentalmente unitario e comunque costituisca un'unica unità produttiva idonea, non si può procedere da parte di più confinanti, all'esercizio congiunto del diritto di prelazione. Questa opera in favore di uno soltanto di essi, e compete al giudice stabilire quale debba essere preferito. Diversamente quindi da quanto avviene nel caso di una pluralità di affittuari sul fondo di vendita, per i quali è espressamente prevista la possibilità di esercizio congiunto della prelazione, nel caso di più confinanti, ciascuno deve esercitare il suo diritto, separatamente dagli altri, senza peraltro avere alcun onere di comunicazione reciproca. Su questi temi ormai la giurisprudenza si è consolidata ed uniformata. E' quindi da escludersi quanto avveniva in passato e cioè l'insorgenza di uno stato di comunione tra tutti i confinanti che avevano invocato il diritto di prelazione. Il proprietario che intende vendere un fondo agricolo deve quindi stare molto attento a come si comporta in presenza del diritto di prelazione da parte di più confinanti. In questo caso, la legge prevede che a ciascuno sia notificata , con lettera Raccomandata A.R., copia del preliminare di vendita. Ogni uno poi, se lo ritiene opportuno, potrà esercitare il diritto disgiuntamente dagli altri. Qualora tale notifica non sia inviata, il confinante può intraprendere un'azione di riscatto, purché avvenga entro un anno dalla trascrizione della vendita al libro fondiario.

NORMATIVA DI RIFERIMENTO
Art. 8 della Legge 26 maggio 1965, n. 590 (in Gazz. Uff., 9 giugno, n. 142). - Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice:
In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.
La prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.
Qualora il trasferimento a titolo oneroso sia proposto, per quota di fondo, da un componente la famiglia coltivatrice, sia in costanza di comunione ereditaria che in ogni altro caso di comunione familiare, gli altri componenti hanno diritto alla prelazione sempreché siano coltivatori manuali o continuino l'esercizio dell'impresa familiare in comune.
Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni.
Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti.
Se il coltivatore che esercita il diritto di prelazione dimostra, con certificato [dell'Ispettorato provinciale dell'agricoltura] competente, di aver presentato domanda ammessa all'istruttoria per la concessione del mutuo ai sensi dell'art. 1, il termine di cui al precedente comma è sospeso fino a che non sia stata disposta la concessione del mutuo ovvero fino a che [l'Ispettorato] non abbia espresso diniego a conclusione della istruttoria compiuta e, comunque, per non più di un anno. In tal caso [l'Ispettorato provinciale dell'agricoltura] deve provvedere entro quattro mesi dalla domanda agli adempimenti di cui all'art. 3, secondo le norme che saranno stabilite dal regolamento di esecuzione della presente legge.
In tutti i casi nei quali il pagamento del prezzo è differito il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento stesso entro il termine stabilito.
Nel caso di vendita di un fondo coltivato da una pluralità di affittuari, mezzadri o coloni, la prelazione non può essere esercitata che da tutti congiuntamente. Qualora alcuno abbia rinunciato, la prelazione può essere esercitata congiuntamente dagli altri affittuari, mezzadri o coloni purché la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacità lavorativa delle loro famiglie. Si considera rinunciatario l'avente titolo che entro quindici giorni dalla notificazione di cui al quarto comma non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione.
Se il componente di famiglia coltivatrice, il quale abbia cessato di far parte della conduzione colonica in comune, non vende la quota del fondo di sua spettanza entro cinque anni dal giorno in cui ha lasciato l'azienda, gli altri componenti hanno diritto a riscattare la predetta quota al prezzo ritenuto congruo [dall'Ispettorato provinciale dell'agricoltura], con le agevolazioni previste dalla presente legge, sempreché l'acquisto sia fatto allo scopo di assicurare il consolidamento di impresa coltivatrice familiare di dimensioni economicamente efficienti. Il diritto di riscatto viene esercitato, se il proprietario della quota non consente alla vendita, mediante la procedura giudiziaria prevista dalle vigenti leggi per l'affrancazione dei canoni enfiteutici.
L'accertamento delle condizioni o requisiti indicati dal precedente comma è demandato [allo Ispettorato agrario provinciale competente per territorio].
Ai soggetti di cui al primo comma sono preferiti, se coltivatori diretti, i coeredi del venditore.
Art. 7 della Legge 14 agosto 1971, n. 817 (in Gazz. Uff., 14 ottobre, n. 261). - Disposizioni per il rifinanziamento delle provvidenze per lo sviluppo della proprietà coltivatrice:
Il termine di quattro anni previsto dal primo comma dell'articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, per l'esercizio del diritto di prelazione è ridotto a due anni.
Detto diritto di prelazione, con le modifiche previste nella presente legge, spetta anche:
1)     al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato stipulato dopo l'entrata in vigore della legge 15 settembre 1964, n. 756;
2)     al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti.
Nel caso di vendita di più fondi ogni affittuario, mezzadro o colono può esercitare singolarmente o congiuntamente il diritto di prelazione rispettivamente del fondo coltivato o dell'intero complesso di fondi.

GIURISPRUDENZA
Cassazione civile , sez. III, 15 gennaio 2007, n. 653, Ciocca c. Giandomenico in Giust. civ. Mass. 2007, 1:
Nella vigente legislazione in materia di prelazione agraria (principalmente disciplinata dagli art. 8 della legge n. 590 del 1965 e 7 della successiva legge n. 817 del 1971) non esiste alcuna norma che faccia divieto, a quanti non possano vantare la qualifica di coltivatore diretto (o di soggetti a questo equiparati), di rendersi acquirenti di terreni a destinazione agricola. Infatti, l'attuale normativa, al fine dello sviluppo della proprietà coltivatrice, tutela, in caso di vendita di terreni agricoli, esclusivamente i "coltivatori diretti" insediati sul fondo offerto in vendita nonché - nella sola eventualità che il fondo sia "libero", ossia che sullo stesso non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti ed enfiteuti coltivatori diretti - i proprietari coltivatori di terreni confinanti. (Nella specie, la S.C. ha confermato l'impugnata sentenza, con la quale era stato accertato che al momento dell'alienazione del fondo agricolo in favore di un terzo, in ordine al quale la ricorrente intendeva farsi riconoscere come titolare del diritto di prelazione, risultava insediata una famiglia colonica, con la conseguenza che correttamente era stata rigettata la domanda attrice, senza che rilevasse, in senso contrario, la circostanza che l'acquirente, a differenza della stessa attrice, non si dedicasse alla diretta coltivazione di terreni agricoli).
Ai sensi dell'art. 7, comma 2, l. 14 aprile 1971 n. 817, ciò che rileva, al fine di escludere il diritto di prelazione e di riscatto del proprietario coltivatore diretto di terreni confinanti con quello in vendita, non è quanto dichiarato nell'atto di trasferimento dall'alienante, ma la situazione di fatto (e di diritto) in realtà esistente e, cioè, la circostanza che sul terreno "non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti", con la conseguente irrilevanza della eventuale dichiarazione di garanzia, proveniente dall'alienante e contenuta nell'atto di vendita, della libera disponibilità del fondo rilasciata in favore dell'acquirente.
Il diritto di prelazione, previsto dall'art. 8 l. 26 maggio 1965 n. 590, compete anche al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, a condizione, però, che sugli stessi - ai sensi dell'art. 7, comma 2, n. 2, l. 14 agosto 1971 n. 817 - non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti ed enfiteuti coltivatori diretti. Qualora risulti che gli affittuari insediati sul fondo, anziché corrispondere al proprietario il canone in danaro, eseguano dei lavori e cedano parte del raccolto allo stesso, non può invocarsi la nullità del contratto di affitto in forza del quale era avvenuto il loro insediamento sul fondo, poiché la suddetta diversa modalità di adempimento del contratto, lungi dal configurare la trasformazione dell'originario contratto di affitto in mezzadria, è idoneo ad integrare, eventualmente, un inadempimento della parte conduttrice, ovvero un inesatto adempimento, che, in quanto tale, non vale a far ritenere che, al momento della vendita del terreno oggetto del contratto, gli affittuari non fossero "insediati" sul fondo medesimo.
Cassazione civile , sez. III, 21 luglio 2006, n. 16773, Scialpi c. Scialpi e altro in Giust. civ. Mass. 2006, 7-8:  
Ai braccianti agricoli è riconoscibile il diritto all'esercizio della prelazione agraria, in relazione al disposto di cui all'art. 16, commi primo e quinto, della legge n. 817 del 1971, solo se associati in cooperative agricole, poiché, in tal caso, la cooperativa agricola va assimilata al coltivatore diretto, anche se i suoi soci sono braccianti, in quanto soggetto titolare del diritto, quale imprenditore agricolo, è la stessa cooperativa, che, per la sua particolare struttura, utilizza nella coltivazione del fondo il lavoro dei propri soci.
Cassazione civile , sez. III, 06 aprile 2006, n. 8090, Salvagni e altro c. Bottoli e altro in Giust. civ. Mass. 2006, 4:
In materia di contratti agrari, l'esistenza del diritto di prelazione e del successivo diritto di riscatto va accertata ordinariamente con riferimento al momento della cosiddetta "denuntiatio" della proposta di vendita del fondo, ma, in difetto della comunicazione di tale proposta, deve essere verificata con riguardo al momento della stipula del negozio traslativo, giacché, in tal ultimo caso, è questo il momento in cui sorge il diritto di riscatto e, pertanto, è in relazione allo stesso momento che vanno riscontrate e valutate le condizioni soggettive ed oggettive che legittimano il coltivatore diretto confinante a riscattare il fondo.
 (Conferma App. Brescia 12 maggio 2001).
Cassazione civile , sez. III, 29 marzo 2006, n. 7231, Z. c. A. in Giust. civ. 2006, 6 1142:
L'effetto dichiarativo-retroattivo della divisione comporta che ciascun condividente sia considerato titolare ex tunc, e cioè all'apertura della successione, dei beni assegnatigli. Non avendo la divisione efficacia traslativa, qualora sia esercitato dal conduttore coltivatore diretto il retratto con riferimento a una quota indivisa (nella specie: pari alla metà del fondo dedotto in controversia), correttamente il giudice del merito esclude che il riscatto possa avere ad oggetto, oltre la quota oggetto di compravendita (e per la quale unicamente è stato esercitato il retratto) anche la residua parte di quello stesso fondo, attribuita, in epoca successiva alla vendita della quota, in proprietà esclusiva al retrattato stesso in occasione della divisione di un più ampio compendio.
(1)  Non risultano precedenti in termini.
Sulla natura dichiarativa della divisione e, per la precisazione che tale principio opera esclusivamente in riferimento all'effetto distributivo, per cui ciascun condividente è considerato titolare, sin dal momento dell'apertura della successione, dei soli beni concretamente assegnatigli e a condizione che si abbia una distribuzione dei beni comuni tra i condividenti e le porzioni a ciascuno attribuite siano proporzionali alle rispettive quote; non opera invece, e la sentenza [o l'accordo delle parti] produce effetti costitutivi, quando ad un condividente sono assegnati beni in eccedenza rispetto alla sua quota, in quanto rientranti nell'altrui quota, oltre Cass. 24 luglio 2000 n. 9659, richiamata in motivazione nella pronunzia in rassegna, Cass. 29 aprile 2003 n. 6653 (in questa Rivista, 2004, I, 2400; in Diritto e giustizia, 2003, n. 21, p. 47, con nota di Affinito, La natura, gli effetti e la retroattività della sentenza di divisione ereditaria. La Corte interviene su uno degli aspetti meno approfonditi, in Riv. not., 2004, 786, con nota di Musolino, Natura ed effetti della divisione).
Nel senso che la divisione può avere ad oggetto solamente il diritto di proprietà o altri diritti reali, i soli suscettibili di comunione indivisa ex art. 1100 c.c., e non anche i diritti personali di godimento, pertanto, l'attribuzione ad uno dei condividenti della proprietà in via esclusiva non comporta, pur avendo essa natura dichiarativa ed efficacia retroattiva, che il medesimo diviene conseguentemente unico conduttore - in luogo della parte originariamente complessa - a far data dalla stipulazione della locazione avente ad oggetto quanto assegnato (nel caso, azienda scolastica), con conseguente retroattiva liberazione degli altri conduttori dagli obblighi derivanti da tale contratto, Cass. 30 giugno 2005 n. 13948.
Per utili riferimenti cfr. altresì:
- nel senso che tenuto conto della ratio della prelazione e del riscatto in materia agraria, consistente nel far coincidere la qualità di coltivatore con quella di proprietario del fondo, nel caso di vendita di un fondo effettuata a più persone, in violazione del diritto di prelazione dell'affittuario, il riscatto non può essere esercitato dall'avente diritto pretermesso nei confronti di uno solo degli acquirenti e per la quota a questi pertinente, atteso che l'attribuzione soltanto di una quota ideale del fondo impedirebbe la realizzazione della finalità perseguita dalla legge, dovendosi escludere la possibilità della divisione del fondo medesimo, Cass. 4 ottobre 1991 n. 10388, in Vita not., 1992, 138;
- per il rilievo che il diritto di prelazione agraria (nella specie del proprietario del fondo confinante) non spetta quando oggetto della vendita sia una quota dell'eredità, ancorché contestualmente alla vendita della quota le parti abbiano provveduto, mediante divisione, all'attribuzione reciproca di beni individuati e determinati, trattandosi di due negozi autonomi e distinti, poiché la causa del primo è lo scambio di un diritto contro una somma di denaro mentre la causa del secondo è la cessazione dello stato di comunione, Cass. 5 luglio 1990 n. 7067 (in Dir. giur. agr., 1990, 473, nonché in Vita not., 1990, 503);
- per l'affermazione che la comproprietà - anziché la proprietà esclusiva - del fondo contiguo a quello posto in vendita non osta all'esercizio del diritto di riscatto, previsto dagli art. 8 l. 26 maggio 1965 n. 590 e 7 l. 14 agosto 1971 n. 817, da parte di un comproprietario soltanto, perché, pur se con l'eventuale futura divisione dovesse essergli assegnata - con efficacia retroattiva, stante la natura dichiarativa - una porzione non confinante con il terreno per cui ha esercitato il riscatto, al momento di tale esercizio sussiste la condizione del diritto di proprietà su tutto il fondo, pur se limitato, nel contenuto, dall'analogo diritto degli altri, Cass. 6 marzo 1998 n. 2481, in Dir. giur. agr., 1998, 283.
- nel senso che in tema di prelazione agraria, la disposizione dell'ultimo comma dell'art. 8 l. n. 590, cit., che attribuisce al coerede del venditore, se coltivatore diretto, il diritto di prelazione con preferenza sui soggetti indicati dal comma 1 della medesima norma, si riferisce solo ai fondi che fanno parte di una comunione ereditaria e non è, pertanto, applicabile se la comunione è stata sciolta o non è mai sorta, perché il de cuius ha attribuito il bene ad un singolo erede, Cass. 15 febbraio 1993 n. 1850, in Vita not., 1993, 795.
Cassazione civile , sez. II, 22 marzo 2006, n. 6358 - c. – in D&G - Dir. e giust. 2006, 26 45:

In materia di contratti agrari, l’esistenza del diritto di prelazione e del successivo diritto di riscatto va accertata ordinariamente con riferimento al momento della cosiddetta denuntiatio della proposta di vendita del fondo, ma, in difetto della comunicazione di tale proposta, deve essere verificata con riguardo al momento della stipula del negozio traslativo, giacché, in tal ultimo caso, è questo il momento in cui sorge il diritto di riscatto e, pertanto, è in relazione allo stesso momento che vanno riscontrate e valutate le condizioni soggettive ed oggettive che legittimano il coltivatore diretto confinante a riscattare il fondo.